- 作者:矿集财税
- 发表时间:2023-08-14 14:02
一、个人所得税
一般情况下,个人出租房屋所得按照20%的税率缴纳个人所得税。
特殊情况下,如果出租的住房属于廉租住房、经济适用住房或符合相关政策规定的住房,个人所得税税率为10%。
计算公式:
如果每月租金低于4000元:
应纳税所得额=(增值税不含税收入-相关税费-修缮费-800元)×税率(住房10%,非住房20%)。
如果每月租金大于等于4000元:
应纳税所得额 = (增值税不含税收入-相关税费-修缮费)×(1-20%)×税率。
二、增值税
1,增值税纳税人身份:个人出租房屋的单位和个人都被视为增值税纳税人。
2,增值税征收率:根据财税〔2016〕36号文件和附件2的规定,个人出租住房的增值税征收率为5%,而非住房的增值税征收率也为5%。
3,减按规定计算应纳税额:个人出租住房的增值税应纳税额按照租金除以(1+5%)再减按1.5%计算缴纳。而个人出租非住房的增值税应纳税额按照租金除以(1+5%)计算缴纳。
免税优惠:自2019年1月1日起,个人出租房屋分摊后的月租金收入不超过10万元的情况下,免征增值税。
发票开具:如果承租方是增值税一般纳税人,个人出租房屋的出租人可以申请代开增值税专用发票;如果承租方是其他个人或小规模纳税人,出租人可以申请代开具增值税普通发票。在开具自行开具或代开增值税发票时,需要在备注栏注明不动产的详细地址。
三、附加税
根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第10号),个人出租房屋涉及的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加的计算方式如下:
城市维护建设税:应纳城市维护建设税=实缴增值税额×税率(7%、5%或1%)÷2
具体的城市维护建设税税率根据省、自治区、直辖市人民政府的规定确定,可能是7%、5%或1%。
教育费附加:
应纳教育费附加=增值税额 × 3% ÷ 2
地方教育费附加:
应纳地方教育费附加 = 增值税额 × 2% ÷ 2
对于个人出租房屋,如果分摊后的月租金收入不超过10万元,根据免税规定,不需要缴纳增值税及附加税。
四、房产税
个人出租住房:
按照《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税〔2008〕24号第二条,个人出租住房按照4%的税率征收房产税。
根据个人按照小规模纳税人的现行规定,房产税在现行优惠政策基础上再减半,即按照2%的税率征收房产税。
个人出租非住房:
个人出租非住房按照《房产税暂行条例法规》的规定,以租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。
综上所述,
个人出租住房的房产税计算公式为:房产税 = 月租金 ÷ (1+5%) × 4% ÷ 2。
个人出租非住房的房产税计算公式为:房产税 = 月租金 ÷ (1+5%) × 12% ÷ 2。
五、城镇土地使用税
对个人出租住房,按照《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税[2008]24号规定,个人出租住房不区分用途,免征城镇土地使用税。
对于个人出租非住房,具体的城镇土地使用税征收情况可能因地区而异。根据您提供的信息,增值税小规模纳税人可以享受减半征收城镇土地使用税的优惠。具体的征收标准和税率需要参考当地税务机关规定。
综上所述,个人出租住房不需要缴纳城镇土地使用税,而个人出租非住房可能享受减半征收城镇土地使用税的优惠。
六、印花税
个人出租住房的租赁合同免征印花税,而个人出租非住房的租赁合同需要缴纳印花税。具体的印花税计算方法如下:
个人出租住房:免征印花税。
个人出租非住房:按照租赁合同金额的1‰再减半计算缴纳印花税。计算公式如下:
应纳印花税额 = 租赁合同金额 × 1‰ × 0.5
请注意,印花税由合同当事人分别计算并缴纳。